מס רכישה — שיעורים, פטורים וחישוב

מה הוא מס רכישה ומי משלם אותו?

מס רכישה הוא מס ישיר שמשלם הקונה (או המחזיק החדש) בעת רכישת נדל"ן בישראל. זהו מס על העברת זכויות בנכס, המחויב בחוק מס שבח ודמי הצמדה (תשל"ד–1974) ובחוקי מס הכנסה ותוספות. הוא מחויב בעת הרישום בטאבו (רשם המקרקעין) וחיוני להשלמת כל עסקת קנייה של נדל"ן — בין אם דירה, בית, קרקע או נכס מסחרי.

בשנים האחרונות, מס רכישה הוא אחד ההוצאות המשמעותיות ביותר בעסקת נדל"ן, לעתים מהווה כ-7–10% מערך הקנייה (בתלות בשיעור החל). הבנה מדויקת של השיעורים, הפטורים וההנחות החלות עלינו יכולה לחסוך עשרות אלפי שקלים וללמד אותנו על זכויות שלנו כקונים.

מי משלם מס רכישה?

• קונה לראשונה: אדם הרוכש נדל"ן לתושבת בישראל בפעם הראשונה — עשוי להיות זכאי להנחות משמעותיות (ראה פטורים להלן).
• קונה שני ויותר: מי שכבר החזיק בנדל"ן — משלם בשיעור מלא (לפי הסוג והערך).
• תאגידים: חברות, קרנות והקצאות — משלמות בשיעורים שונים ולעתים גבוהים יותר.
• עסקות במשפחה: הורים וילדים, בני זוג — גם כאן מחויב מס רכישה, אך עשויות להיות הנחות או פטורים חלקיים בתנאים מסוימים.

חשוב לציין כי מס רכישה הוא חוב המתגבר על הקונה, והוא אחראי לתשלומו. אם לא משלם, רשם המקרקעין לא ירשום את הנכס בשמו עד תשלום המס או הסדר תשלום עם מס הכנסה.

שיעורי מס רכישה — עדכון 2026

שיעורי מס רכישה בישראל משתנים על פי מספר פרמטרים: סוג הנכס (דירה למגורים, בית, קרקע, נכס מסחרי), ערך הנכס, מצב הקונה (קונה ראשון או לא), והאם קיימות הנחות חוקיות. להלן טבלה של השיעורים העדכניים:

הערה חשובה: הטבלה לעיל משקפת את הנוהג הנוכחי. שיעורי מס רכישה עשויים להשתנות בהתאם לחקיקה חדשה. מומלץ להתייעץ עם משרד עורכי דין או יועץ מס מוסמך לפני כל עסקה כדי לקבל נתונים מדויקים.

פטורים והנחות ממס רכישה

החוק בישראל מעניק פטורים והנחות משמעותיות במקרים מסוימים, במיוחד לקונים ראשונים ולמשפחות. הבנת הפטורים הללו חיוני לחיסכון משמעותי בעלויות הרכישה.

פטור מלא או הנחה משמעותית — קונה ראשון

קונה ראשון שרוכש דירה למגורים בישראל זכאי להנחה משמעותית על מס רכישה. בדרך כלל, השיעור המוחל הוא 0% עד לערך נכס מסוים (סכום תקרה), ואחר כך עולה בהדרגה. לדוגמה:

• עד סכום תקרה מסוים (כ-650,000–750,000 ש"ח בתלות בשנה): פטור מלא (0%).
• מהסכום הזה עד סכום גבוה יותר: שיעור מדורג (1%–3%).
• מעל התקרה העליונה: 3.5% (או יותר בנכסים מסוימים).

התקרות משתנות מדי שנה בהתאם להצמדה כלכלית. לכן, קריטי לבדוק את הנתונים המעודכנים ברשות המסים לפני חתימה על הסכם.

הנחה לקונה ראשון בן זוג (משמורת משותפת)

אם שני בני זוג רוכשים נדל"ן יחד ושניהם קונים ראשונים, כל אחד זכאי להנחה קונה ראשון על חלקו. זה עשוי להוריד משמעותית את הנטל הכספי.

פטור או הנחה בעסקות במשפחה

בעסקה בין הורה לילד, בין בני זוג או בין אחים, עשויה להיות הנחה משמעותית (לעתים עד 0% או 1%) — אך בתנאים קפדניים:

• יש להוכיח קרבה משפחתית (תעודת זהות, תעודת נישואין וכו').
• יש לקבל אישור מרשות המסים או מעו"ד מוסמך.
• אם מדובר בהעברה בתמורה, התמורה חייבת להיות בערך שוק (או בערך מוסכם בתיעוד).
• במקרים מסוימים, יש להגיש בקשה למס הכנסה להוזלת המס.

פטור לנכים ובעלי מוגבלות

אדם עם מוגבלות או נכה זכאי לפטור או הנחה משמעותית בעת רכישת דירה למגורים. יש להציג אישור רשמי מהביטוח הלאומי או משרד הרווחה.

פטור למהגרים חדשים (עולים חדשים)

מהגר חדש שעלה לישראל בשנים האחרונות עשוי להיות זכאי לפטור או הנחה בתקופה מוגבלת (בדרך כלל עד 3–5 שנים מהעלייה). יש להציג אישור עלייה מהסוכנות היהודית.

הנחה בעסקות מסוגים מיוחדים

במקרים נדירים, כגון קניית נכס בתל אביב כחלק מתכנית עירונית או בנכסים בעדויות מסוימות, עשויות להיות הנחות ממלכתיות. אלה דורשות בדיקה מקרה לפי מקרה.

חישוב מס רכישה — תרחישים וחישובים עשויים

כדי להבין כיצד מחושב מס רכישה בפועל, נסקור מספר תרחישים טיפוסיים. החישובים הבאים משקפים את המצב בשנת 2026, אך יש לזכור כי שיעורים ותקרות עשויים להשתנות.

תרחיש 1: קונה ראשון קונה דירה ב-700,000 ש"ח

דן הוא קונה ראשון שרוכש דירה ב-700,000 ש"ח בתל אביב. נניח שהתקרה לפטור מלא היא 650,000 ש"ח:

• על 650,000 ש"ח הראשונים: 0% מס = 0 ש"ח.
• על 50,000 ש"ח הנוסף: 2% מס = 1,000 ש"ח.
• סה"כ מס רכישה: 1,000 ש"ח (כ-0.14% מערך הנכס).

זו דוגמה המראה כיצד הנחה קונה ראשון חוסכת משמעותית בהשוואה לשיעור רגיל של 5–8%.

תרחיש 2: קונה שני קונה דירה ב-1,200,000 ש"ח

ליהודית יש כבר דירה, והיא קונה דירה שנייה ב-1,200,000 ש"ח. היא משלמת בשיעור מלא:

• על 1,200,000 ש"ח: 7% מס = 84,000 ש"ח.
• סה"כ מס רכישה: 84,000 ש"ח (7% מערך הנכס).

ההבדל בין קונה ראשון לקונה שני משמעותי מאוד: בדוגמה זו, קונה שני משלם עשרות אלפים יותר.

תרחיש 3: הורה מוכר דירה לילד ב-800,000 ש"ח

אברהם (ההורה) מוכר דירה לבנו משה ב-800,000 ש"ח. משה הוא קונה ראשון, והם מבקשים הנחה משפחתית:

• הנחה משפחתית: 1% מס (במקום 3.5%).
• על 800,000 ש"ח: 1% מס = 8,000 ש"ח.
• סה"כ מס רכישה: 8,000 ש"ח (1% מערך הנכס).

ההנחה המשפחתית חוסכת כאן כ-20,000 ש"ח בהשוואה לשיעור רגיל של קונה ראשון ללא קרבה משפחתית.

תרחיש 4: קניית קרקע בנויה (לא דירה) ב-500,000 ש"ח

ישראל קונה חלקת קרקע בנויה (לא דירה בבניין) ב-500,000 ש"ח. הוא קונה ראשון, אך קרקע אינה זכאית לאותה הנחה כמו דירה:

• שיעור בקרקע: 5% (בעל שיעור בסיסי גבוה יותר).
• על 500,000 ש"ח: 5% מס = 25,000 ש"ח.
• סה"כ מס רכישה: 25,000 ש"ח (5% מערך הנכס).

שימו לב: קרקע משלמת שיעור גבוה יותר מדירה, גם אם קונה ראשון.

עלויות נוספות שקשורות לרכישה

חשוב להבין כי מס רכישה אינו היחיד בעלות הנלווית לרכישת נדל"ן. יש עלויות נוספות:

• דמי רישום בטאבו: דמים קבועים או מדורגים לרישום הנכס בשם החדש (בדרך כלל מאות עד אלפים של שקלים).
• דמי עו"ד: דמים לעו"ד המטפל בעסקה (בדרך כלל 1,500–3,500 ש"ח).
• מס שבח: מס על הרווח של המוכר (לא על הקונה, אך משפיע על מחיר הנכס).
• בדיקה משפטית (title search): בדיקת זכויות בנכס (עד 500 ש"ח).
• ביטוח בעלות: ביטוח מומלץ לכיסוי סיכונים משפטיים (כ-1,000–2,000 ש"ח).
• עמלות מתווך (אם בעסקה): בדרך כלל 2–3% מערך הנכס (משולמת בדרך כלל על ידי המוכר, אך משפיעה על המחיר).

סה"כ, עלויות הנלוות לרכישה (מס רכישה + דמים אחרים) עשויות להגיע ל-10–12% מערך הנכס. תכנון כלכלי נכון וייעוץ משפטי יכול לחסוך משמעותית בעלויות אלה.